Résidence par investissement dans un fonds immobilier en Hongrie

Qu'est-ce que la résidence par investissement dans un fonds immobilier en Hongrie ?

La Hongrie accorde un titre de séjour de longue durée aux ressortissants hors UE qui investissent au moins €250,000 dans un fonds immobilier agréé. C'est la voie du fonds du Guest Investor Program du pays, et c'est actuellement la principale voie d'accès à la résidence hongroise par investissement.

Le titre de séjour est valable jusqu'à 10 ans et peut être prolongé une fois pour 10 ans supplémentaires, selon les indications officielles de l'OIF. L'alternative au fonds est un don de €1,000,000 à une fondation publique d'enseignement supérieur, que la plupart des demandeurs écartent car il n'est pas remboursable (source).

Pour le dispositif dans son ensemble et ses deux voies, consultez notre présentation du Guest Investor Program de la Hongrie. Ce guide se concentre spécifiquement sur l'option du fonds immobilier et ce qu'elle implique.

Comment fonctionne la voie du fonds immobilier ?

Au lieu d'acheter un appartement, vous achetez des parts dans un fonds immobilier réglementé. Le fonds doit être enregistré auprès de la Magyar Nemzeti Bank (la Banque nationale de Hongrie), et au moins 40% de sa valeur nette d'inventaire doit être investie dans l'immobilier résidentiel hongrois (source).

La souscription minimale est de €250,000 en parts de fonds, détenues sous forme d'un certificat de parts d'au moins cette valeur, et vous devez conserver l'investissement pendant au moins cinq ans avant de pouvoir le racheter (source). Ces véhicules sont libellés en euros et visent des rendements stables et modérés : les actifs restants d'un fonds type sont placés en obligations d'État et en instruments du marché monétaire pour garder le produit liquide et relativement prudent, selon les résumés de fonds publiés.

En 2026, seul un petit nombre de fonds ont été agréés à cette fin. La liste des fonds agréés est tenue par les autorités et peut évoluer, aussi la liste à jour doit toujours être vérifiée avant d'engager le moindre capital.

Pourquoi ne peut-on plus simplement acheter un appartement ?

Lorsque le Guest Investor Program a été lancé mi-2024, un achat immobilier direct devait être l'une des voies. Le gouvernement a supprimé cette option avant même qu'elle n'entre en vigueur, si bien que depuis le début 2025 l'achat immobilier direct ne donne plus droit au golden visa (source).

La raison invoquée était de préserver l'accessibilité du logement et d'éviter de faire monter les prix pour les acheteurs locaux (source). La voie du fonds maintient l'afflux de capitaux des investisseurs vers le développement résidentiel hongrois sans que les demandeurs ne se disputent directement des appartements individuels.

Vous pouvez toujours acheter un appartement pour y vivre. Ce n'est simplement plus ce qui permet d'obtenir le titre de séjour, si bien que l'achat et le dossier d'immigration sont traités comme deux affaires distinctes.

Que vous apporte le titre de séjour guest investor ?

Le titre de séjour guest investor est valable jusqu'à 10 ans et peut être renouvelé une fois pour 10 ans supplémentaires, tant que vous conservez l'investissement éligible (source). Les titulaires peuvent vivre, travailler et étudier en Hongrie. Le Guest Investor Program est en vigueur depuis son lancement en 2024 (source).

Fait rare pour un dispositif de résidence par investissement, aucune durée de séjour minimale n'est exigée : l'autorité n'examine pas le nombre de jours que vous passez réellement dans le pays lorsque vous prolongez le titre (source). En tant que titre de séjour hongrois, il donne aussi accès à des courts séjours dans l'ensemble de l'espace Schengen.

Ce titre n'est pas en soi une résidence permanente ni une citoyenneté, mais il peut servir de tremplin vers l'une et l'autre. Découvrez comment fonctionne la voie de long terme dans notre guide sur le passage du golden visa à la résidence permanente.

Qui est éligible, et votre famille peut-elle venir ?

Le programme est ouvert aux ressortissants hors UE et hors EEE. Les citoyens de l'UE et de l'EEE bénéficient déjà de la libre circulation et utilisent à la place un simple certificat d'enregistrement, si bien que cette voie d'investissement ne les concerne pas. Les demandeurs doivent justifier de fonds suffisants et d'origine légale pour l'investissement, attestés par un certificat bancaire (source).

Les membres de la famille peuvent vous rejoindre par le regroupement familial. En pratique, cela couvre un conjoint, les enfants mineurs et les parents à charge, qui reçoivent des titres de séjour de personne à charge incluant le droit de travailler (source). Il n'y a pas de test de langue, et aucun seuil de revenu de subsistance n'est évalué spécifiquement pour ce titre (source).

Comme l'éligibilité repose sur la nationalité et sur la preuve de l'origine de vos fonds, les demandeurs originaires de pays au passé bancaire ou fiscal complexe ont intérêt à préparer leurs documents tôt pour éviter les retards.

Quels sont la procédure de demande et les délais ?

La voie commence généralement par un visa guest investor, valable jusqu'à six mois, qui vous permet d'entrer en Hongrie pour réaliser l'investissement. Vous disposez ensuite de 30 jours après l'entrée pour déposer la demande de titre de séjour, moment où le visa expire (source).

Les demandes sont traitées par l'autorité d'immigration (OIF). L'autorité peut mettre jusqu'à 90 jours pour statuer (source). Les demandes et les pièces justificatives se déposent via le portail officiel Enter Hungary ou auprès d'un consulat à l'étranger. Les documents habituels comprennent un passeport en cours de validité, le certificat bancaire de fonds, la preuve de la souscription au fonds et des données biométriques recueillies en personne.

De nombreux demandeurs réalisent la souscription au fonds et le dépôt d'immigration en parallèle avec un conseiller local, car les deux processus doivent s'aligner précisément sur le calendrier et les documents.

Combien cela coûte-t-il, et comment est-ce imposé ?

Le chiffre phare est la souscription au fonds de €250,000, qui est un investissement et non un frais gouvernemental. Vous pouvez racheter les parts après la période de détention de cinq ans, sous réserve de la performance et des règles du fonds. À cela s'ajoutent des honoraires professionnels, des frais d'entrée dans le fonds et des charges officielles, qui varient selon le prestataire.

La résidence ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal hongrois, mais si vous le devenez, la Hongrie applique un impôt sur le revenu forfaitaire de 15% et un impôt sur les sociétés de 9%, parmi les plus bas de l'UE (NAV; source).

Les nouveaux arrivants fortunés structurent souvent leur installation autour de ce profil fiscal. Notre guide sur la planification fiscale pour les nouveaux arrivants fortunés détaille les déclencheurs de résidence et les pièges courants.

Que faut-il vérifier avant de vous engager ?

Trois points méritent une attention particulière avant de virer le moindre montant. Premièrement, vérifiez que le fonds est bel et bien enregistré auprès de la Banque nationale de Hongrie et actuellement agréé pour le programme, car la liste des fonds agréés est courte et peut évoluer. Deuxièmement, comprenez le blocage de cinq ans et les conditions exactes de rachat des parts. Troisièmement, considérez chaque chiffre présenté ici comme une information générale susceptible d'évoluer, puisque les règles du programme ont déjà changé une fois depuis le lancement.

C'est un processus à forte valeur et à forte densité documentaire où un avocat en immigration hongrois justifie ses honoraires : examen du contrat de souscription au fonds, confirmation de l'éligibilité et dépôt de la demande de résidence correctement et dans les délais. Obtenir un conseil juridique indépendant, plutôt que de s'en remettre uniquement à l'équipe commerciale d'un fonds, est la meilleure protection pour un engagement de cette ampleur.

Pour les autres voies à forte valeur et une vue d'ensemble, parcourez le reste de nos guides investir et prendre sa retraite en Hongrie.

Questions fréquentes

Les 250,000 euros sont-ils un frais ou un investissement que je récupère ?

C'est un investissement, pas un frais gouvernemental. Vous achetez des parts dans un fonds immobilier agréé et devez les conserver au moins cinq ans, après quoi vous pouvez les racheter sous réserve de la performance et des conditions du fonds (source).

Les citoyens de l'UE peuvent-ils utiliser le golden visa de la Hongrie ?

Non. Le Guest Investor Program s'adresse aux ressortissants hors UE et hors EEE. Les citoyens de l'UE et de l'EEE bénéficient de la libre circulation et enregistrent leur séjour avec un simple certificat d'enregistrement plutôt qu'un titre de séjour par investissement.

Puis-je encore obtenir le golden visa en achetant directement un bien immobilier ?

Non. L'option d'achat immobilier direct a été supprimée avant son entrée en vigueur, si bien que depuis 2025 c'est la voie du fonds ou le don de 1,000,000 euros qui ouvre le droit (source).

Combien de temps le titre de séjour est-il valable ?

Jusqu'à 10 ans, et il peut être prolongé une fois pour 10 ans supplémentaires tant que vous conservez l'investissement éligible (source).

Dois-je vivre en Hongrie pour conserver le titre ?

Non. Aucune durée de séjour minimale n'est exigée, et l'autorité n'examine pas votre nombre de jours dans le pays lorsque vous prolongez le titre (source).