Residenza tramite investimento in un fondo immobiliare in Ungheria

Cos'è la residenza tramite investimento in un fondo immobiliare in Ungheria?

L'Ungheria concede un permesso di soggiorno di lungo periodo ai cittadini extra-UE che investono almeno €250,000 in un fondo immobiliare approvato. Questa è la via del fondo del Guest Investor Program del Paese, ed è attualmente il principale percorso d'investimento verso la residenza per investimento in Ungheria.

Il permesso è valido fino a 10 anni e può essere prorogato una volta per altri 10 anni, secondo le indicazioni ufficiali dell'OIF. L'alternativa al fondo è una donazione di €1,000,000 a una fondazione pubblica per l'istruzione superiore, che la maggior parte dei richiedenti evita perché non rimborsabile (fonte).

Per il programma nel suo complesso e le sue due vie, veda la nostra panoramica sul Guest Investor Program dell'Ungheria. Questa guida si concentra specificamente sull'opzione del fondo immobiliare e su cosa comporta.

Come funziona la via del fondo immobiliare?

Anziché acquistare un appartamento, acquista quote di un fondo immobiliare regolamentato. Il fondo deve essere registrato presso la Magyar Nemzeti Bank (la Banca nazionale d'Ungheria), e almeno il 40% del suo valore patrimoniale netto deve essere investito in immobili residenziali ungheresi (fonte).

La sottoscrizione minima è di €250,000 in quote del fondo, detenute come un certificato di quota di almeno tale valore, e deve mantenere l'investimento per almeno cinque anni prima di poterlo rimborsare (fonte). Questi strumenti sono denominati in euro e mirano a rendimenti stabili e moderati: le attività rimanenti di un fondo tipico sono collocate in titoli di Stato e strumenti del mercato monetario per mantenere il prodotto liquido e relativamente prudente, secondo i riepiloghi dei fondi pubblicati.

Al 2026 solo un numero ristretto di fondi è stato approvato per questo scopo. L'elenco dei fondi approvati è tenuto dalle autorità e può cambiare, quindi l'elenco attuale in vigore andrebbe sempre verificato prima di impegnare qualsiasi capitale.

Perché non è più possibile limitarsi ad acquistare un appartamento?

Quando il Guest Investor Program è stato avviato a metà 2024, l'acquisto diretto di un immobile doveva essere una delle vie. Il governo ha rimosso quell'opzione prima che entrasse mai in vigore, quindi dall'inizio del 2025 l'acquisto diretto di immobili non dà più diritto al golden visa (fonte).

Il motivo dichiarato era tutelare l'accessibilità economica degli alloggi ed evitare di far salire i prezzi per gli acquirenti locali (fonte). La via del fondo mantiene il flusso di capitale degli investitori verso lo sviluppo residenziale ungherese senza che i richiedenti competano direttamente per i singoli appartamenti.

Può comunque acquistare un appartamento in cui vivere. Semplicemente non è più questo a far ottenere il permesso di soggiorno, quindi l'acquisto e la pratica di immigrazione sono trattati come due questioni distinte.

Cosa offre il permesso Guest Investor?

Il permesso di soggiorno Guest Investor è valido fino a 10 anni e può essere rinnovato una volta per altri 10 anni, purché mantenga l'investimento qualificante (fonte). I titolari possono vivere, lavorare e studiare in Ungheria. Il Guest Investor Program è attivo da quando è stato avviato nel 2024 (fonte).

Insolitamente per un programma di residenza per investimento, non esiste alcun requisito di soggiorno minimo: l'autorità non esamina quanti giorni trascorre effettivamente nel Paese quando proroga il permesso (fonte). In quanto permesso di soggiorno ungherese, dà anche accesso per soggiorni brevi all'intera area Schengen.

Questo permesso non è di per sé residenza permanente o cittadinanza, ma può essere un trampolino verso entrambe. Veda come funziona la via a lungo termine nella nostra guida sul passaggio dal golden visa alla residenza permanente.

Chi ha i requisiti e la famiglia può venire?

Il programma è aperto ai cittadini extra-UE ed extra-SEE. I cittadini dell'UE e del SEE hanno già la libera circolazione e utilizzano invece un semplice certificato di registrazione, quindi questa via d'investimento non si applica a loro. I richiedenti devono dimostrare di disporre di fondi sufficienti e di provenienza lecita per l'investimento, comprovati da un certificato bancario (fonte).

I familiari possono raggiungerlo tramite il ricongiungimento familiare. In pratica ciò comprende il coniuge, i figli minorenni e i genitori a carico, che ricevono permessi a carico comprensivi del diritto al lavoro (fonte). Non è previsto alcun test linguistico, e non viene valutata alcuna soglia di reddito di sussistenza specificamente per questo permesso (fonte).

Poiché l'idoneità dipende dalla nazionalità e dalla dimostrazione della provenienza dei fondi, i richiedenti provenienti da Paesi con storie bancarie o fiscali complesse dovrebbero preparare la documentazione con anticipo per evitare ritardi.

Qual è la procedura di domanda e la tempistica?

La via inizia di solito con un visto Guest Investor, valido fino a sei mesi, che le consente di entrare in Ungheria per completare l'investimento. Ha poi 30 giorni dall'ingresso per presentare la domanda di permesso di soggiorno, momento in cui il visto decade (fonte).

Le domande sono gestite dall'autorità per l'immigrazione (OIF). L'autorità può impiegare fino a 90 giorni per decidere (fonte). Le domande e i fascicoli giustificativi si presentano tramite il portale ufficiale Enter Hungary o presso un consolato all'estero. I documenti tipici comprendono un passaporto valido, il certificato bancario dei fondi, la prova della sottoscrizione del fondo e i dati biometrici rilevati di persona.

Molti richiedenti completano la sottoscrizione del fondo e la presentazione della pratica di immigrazione in parallelo con un consulente locale, perché i due processi devono coincidere con precisione su tempistiche e documentazione.

Quanto costa e come viene tassato?

La cifra principale è la sottoscrizione del fondo da €250,000, che è un investimento anziché una tassa governativa. Può rimborsare le quote dopo il periodo di detenzione di cinque anni, in funzione dell'andamento e delle regole del fondo. Oltre a ciò, metta in conto onorari professionali, costi di ingresso nel fondo e oneri ufficiali, che variano a seconda del fornitore.

La residenza non la rende automaticamente residente fiscale ungherese, ma se lo diventa, l'Ungheria applica un'imposta sul reddito delle persone fisiche ad aliquota unica del 15% e un'aliquota sulle società del 9%, tra le più basse dell'UE (NAV; fonte).

I nuovi arrivati con grandi patrimoni spesso strutturano il trasferimento attorno a questo profilo fiscale. La nostra guida alla pianificazione fiscale per i nuovi arrivati con grandi patrimoni tratta più nel dettaglio i presupposti della residenza e le insidie comuni.

Cosa dovrebbe verificare prima di impegnarsi?

Tre aspetti meritano grande attenzione prima di effettuare qualsiasi bonifico. Primo, confermi che il fondo sia effettivamente registrato presso la Banca nazionale d'Ungheria e attualmente approvato per il programma, perché l'elenco dei fondi approvati è breve e può cambiare. Secondo, comprenda il vincolo di cinque anni e le esatte condizioni di rimborso delle quote. Terzo, consideri ogni cifra qui riportata come informazione generale soggetta a modifiche, poiché le regole del programma sono già cambiate una volta dal lancio.

Si tratta di un processo di alto valore e ricco di documentazione in cui un avvocato ungherese specializzato in immigrazione si guadagna l'onorario: esaminando il contratto di sottoscrizione del fondo, confermando l'idoneità e assicurandosi che la domanda di residenza sia presentata correttamente e nei tempi. Ottenere una consulenza legale indipendente, anziché affidarsi solo al team commerciale di un fondo, è la migliore garanzia in assoluto per un impegno di queste dimensioni.

Per vie affini di alto valore e per il quadro più ampio, sfogli il resto delle nostre guide su investire e andare in pensione in Ungheria.

Domande frequenti

I 250,000 euro sono una tassa o un investimento che recupero?

È un investimento, non una tassa governativa. Acquista quote di un fondo immobiliare approvato e deve detenerle per almeno cinque anni, dopodiché può rimborsarle in funzione dell'andamento e delle condizioni del fondo (fonte).

I cittadini UE possono usare il golden visa dell'Ungheria?

No. Il Guest Investor Program è riservato ai cittadini extra-UE ed extra-SEE. I cittadini dell'UE e del SEE hanno la libera circolazione e registrano il loro soggiorno con un semplice certificato di registrazione anziché con un permesso per investimento.

Posso ancora ottenere il golden visa acquistando direttamente un immobile?

No. L'opzione dell'acquisto diretto di immobili è stata rimossa prima di entrare in vigore, quindi dal 2025 danno diritto la via del fondo o la donazione di 1,000,000 euro (fonte).

Per quanto tempo è valido il permesso di soggiorno?

Fino a 10 anni, e può essere prorogato una volta per altri 10 anni purché mantenga l'investimento qualificante (fonte).

Devo vivere in Ungheria per mantenere il permesso?

No. Non esiste alcun requisito di soggiorno minimo, e l'autorità non esamina i suoi giorni nel Paese quando proroga il permesso (fonte).