Immobilienkauf in Ungarn als Ausländer: Leitfaden 2026

Kann ein Ausländer Immobilien in Ungarn kaufen?

Ja. Ausländische Staatsangehörige können in Ungarn Wohnimmobilien besitzen, und die Regeln teilen sich in zwei Wege: Bürger der EU, des EWR und der Schweiz kaufen zu denselben Bedingungen wie Ungarn, während alle anderen (Nicht-EU und Nicht-EWR) zuerst eine Immobilienerwerbsgenehmigung einholen müssen. In beiden Fällen läuft das Geschäft über einen ungarischen Anwalt, dessen Beteiligung eine gesetzliche Anforderung ist und keine Formsache.

Klären Sie einen Punkt früh: Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gibt Ihnen für sich genommen nicht das Recht, in Ungarn zu leben. Das Programm, das einst eine Aufenthaltsberechtigung für einen direkten Immobilienkauf gewährte, wurde am 15. Januar 2025 geschlossen (Quelle). Der Aufenthalt folgt nun einem separaten Weg, behandeln Sie den Kauf also zuerst als Immobilienentscheidung. Dieser Leitfaden liegt innerhalb unseres vollständigen Bereichs Wohnen und Immobilien.

Gelten für EU- und Nicht-EU-Käufer unterschiedliche Regeln?

Ja, und dies ist die mit Abstand wichtigste Unterscheidung. EU-, EWR- und Schweizer Bürger unterliegen keiner Beschränkung beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu Wohnzwecken und benötigen keine besondere Erlaubnis. Nicht-EU-Bürger (Amerikaner, Briten, Kanadier, Australier und andere) können dieselben Immobilien kaufen, müssen aber eine Erwerbsgenehmigung beantragen, bevor die Transaktion abgeschlossen werden kann (Quelle).

Eine Kategorie bleibt unabhängig von der Staatsangehörigkeit weitgehend für ausländische Käufer gesperrt: Land- und Forstwirtschaftsflächen sind stark beschränkt, sodass dies für die meisten Neuankömmlinge kein offener Weg ist (Quelle). Übliche Stadtwohnungen, Häuser, Garagen und Gewerbeeinheiten sind nicht betroffen, weshalb die überwiegende Mehrheit der Expat-Käufe ohne besonderes Problem verläuft.

Wie funktioniert die Erwerbsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger?

Die Genehmigung wird vom lokalen Verwaltungsamt (kormányhivatal, Verwaltungsamt) ausgestellt, das für den Bezirk zuständig ist, in dem die Immobilie liegt. Für Budapest ist das das Hauptstädtische Verwaltungsamt Budapest. Ihr Anwalt stellt den Antrag in Ihrem Namen, in der Regel zusammen mit dem Reisepass und dem unterzeichneten vorläufigen oder endgültigen Kaufvertrag, und die Genehmigung ist bei gewöhnlichen Wohnimmobilienkäufen nahezu Routine.

Rechnen Sie mit einer Verwaltungsgebühr von rund HUF 65,000 (etwa 165€ zu Kursen von 2026) pro Immobilie und einer Bearbeitungszeit von etwa 2 bis 4 Wochen, obwohl dies je nach Gemeinde variiert (Quelle). Die Genehmigung in Ihren Zeitplan einzubauen ist wichtiger als die Gebühr selbst, denn sie ist der Schritt, der einen Nicht-EU-Kauf am häufigsten in die Länge zieht.

Da dies ein formeller Verwaltungsprozess mit eigenem Papierkram ist, übergeben die meisten Käufer ihn vollständig ihrem Anwalt. Die Dokumente, die ausstellende Behörde und die Gründe für eine Ablehnung werden ausführlich in unserem Leitfaden zur Immobilienerwerbsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger behandelt.

Warum ist ein ungarischer Anwalt obligatorisch?

In Ungarn ist ein Kaufvertrag (adásvételi szerződés, Kauf- und Verkaufsvertrag) erst gültig, sobald er von einem zugelassenen ungarischen Anwalt (ügyvéd, Rechtsanwalt) aufgesetzt und gegengezeichnet wurde. Hier gibt es keine Eigenabwicklung: Die Gegenzeichnung ist eine Voraussetzung für die Eintragung der Übertragung, sodass ein Anwalt unumgänglich ist und nicht optional (Quelle).

Der Anwalt tut weit mehr als unterschreiben. Er zieht den amtlichen Grundbuchauszug (tulajdoni lap, Eigentumsblatt), um das Eigentum des Verkäufers zu bestätigen und auf Hypotheken oder Ansprüche zu prüfen, verwahrt die Anzahlung, setzt den Vertrag auf, beantragt die Nicht-EU-Genehmigung, berechnet und meldet die Übertragungsabgabe und reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein. Weil so viel davon abhängt, ist es die schützendste Entscheidung im gesamten Kauf, Ihren eigenen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, statt sich auf einen zu verlassen, der für den Verkäufer handelt. Was Anwälte berechnen und wie sich ihre Rolle von der eines Notars unterscheidet, wird auf unserer Seite zu Immobilienmaklern und Notar- oder Anwaltskosten dargelegt.

Wie sieht der Kaufprozess Schritt für Schritt aus?

Der Weg vom angenommenen Angebot bis zu den Schlüsseln dauert in der Regel 6 bis 12 Wochen, etwas länger für Nicht-EU-Käufer, die auf die Genehmigung warten (Quelle). Ein typischer Wohnimmobilienkauf folgt dieser Abfolge:

1. Vereinbaren Sie den Preis und unterzeichnen Sie eine Reservierung, die die Immobilie vom Markt nimmt.
2. Zahlen Sie eine Anzahlung als Handgeld (foglaló, Handgeld), üblicherweise etwa 10% des Preises, verwahrt zu den Bedingungen Ihres Anwalts.
3. Ihr Anwalt führt die Due Diligence am Grundbuchauszug und etwaigen Belastungen durch.
4. Unterzeichnen Sie den Kauf- und Verkaufsvertrag, gegengezeichnet von Ihrem Anwalt.
5. Wenn Sie ein Nicht-EU-Käufer sind, beantragt der Anwalt die Erwerbsgenehmigung und Sie warten auf die Zustimmung.
6. Zahlen Sie den Restbetrag, dann trägt der Anwalt die Übertragung beim Grundbuchamt (földhivatal, Grundbuchamt) ein.
7. Die Steuerbehörde stellt den Übertragungsabgabenbescheid aus, den der Käufer nach der Eintragung begleicht.

Vieles davon kann aus der Ferne geschehen. Eine Vollmacht lässt Ihren Anwalt in Ihrem Namen unterschreiben und einreichen, sodass Sie nicht für jede Phase des Geschäfts in Budapest sein müssen.

Welche Steuern und Gebühren kommen zusätzlich zum Preis?

Der größte Zuschlag ist die Immobilienübertragungsabgabe (visszterhes vagyonátruházási illeték, Übertragungsabgabe), vom Käufer mit 4% des Marktwerts gezahlt. Der Satz sinkt auf 2% für jeden Wert über HUF 1 milliarde und ist bei HUF 200 million pro Immobilie gedeckelt (Quelle). Für manche Erstwohnungen und jüngere Käufer bestehen Vergünstigungen, bestätigen Sie also Ihre eigene Lage bei der Steuerbehörde (NAV), bevor Sie auf eine zählen.

Zusätzlich zur Abgabe kalkulieren Sie Anwaltskosten von etwa 1% bis 1,5% des Preises zzgl. Umsatzsteuer, eine Grundbuchgebühr von rund HUF 10,600 und die Nicht-EU-Genehmigungsgebühr, wo sie anfällt (Quelle). Die Maklerprovision trägt in der Regel der Verkäufer. Insgesamt rechnen Sie mit rund 6% bis 8% des Kaufpreises an Steuern und Kosten über die Schlagzeilenzahl hinaus, und denken Sie daran, dass Preise in Forint angegeben werden, rechnen Sie also sorgfältig um, wenn Sie Angebote über Währungen hinweg vergleichen.

Gewährt ein Immobilienkauf eine Aufenthaltsberechtigung?

Nein. Der Besitz eines ungarischen Zuhauses gewährt keinen Aufenthaltstitel und keine Staatsbürgerschaft. Der frühere Golden-Visa-Weg, der einen direkten Immobilienkauf mit einer Aufenthaltsberechtigung belohnte, wurde am 15. Januar 2025 abgeschafft, sodass eine Wohnung für sich genommen keinen einwanderungsrechtlichen Vorteil trägt (Quelle).

Der aktuelle Investitionsweg zur Aufenthaltsberechtigung ist das Guest-Investor-Programm, das einen Zehn-Jahres-Aufenthaltstitel im Austausch für mindestens 250,000€ gewährt, die in einen zugelassenen Immobilieninvestitionsfonds eingebracht werden, nicht eine direkt gekaufte Wohnung (Quelle). Wenn Ihr Ziel ist, nach Ungarn zu ziehen, statt einen Vermögenswert zu halten, kommt der Aufenthaltstitel selbst über einen separaten Antrag, und der Kauf und das Visum werden am besten als zwei unabhängige Wege geplant.

Sollten Sie kaufen oder zuerst mieten?

Viele Neuankömmlinge mieten sechs bis zwölf Monate, bevor sie kaufen, und die Argumente dafür sind stark. Mietverträge sind kurz und flexibel, und zuerst in einem Bezirk zu leben sagt Ihnen weit mehr als jedes Inserat je könnte. Das Mieten umgeht auch die Genehmigung und die Übertragungsabgabe vollständig, während Sie sich orientieren. Preise, Verträge und die Kautionsregeln werden in unserem Leitfaden zum Mieten einer Wohnung in Budapest behandelt.

Wenn Sie zum Kauf bereit sind, engagieren Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie ein Angebot machen, vereinbaren Sie Ihre Finanzierung im Voraus und planen Sie als Nicht-EU-Bürger den Zeitrahmen der Genehmigung ein. Mit dem richtigen Anwalt ist der Prozess gut ausgetreten und für die meisten Wohnimmobilienkäufe erfrischend vorhersehbar.

Häufig gestellte Fragen

Können Nicht-EU-Bürger eine Wohnung in Budapest kaufen?

Ja. Nicht-EU-Bürger können Wohnimmobilien wie Wohnungen und Häuser kaufen, müssen aber zuerst eine behördliche Erwerbsgenehmigung einholen, ausgestellt vom lokalen Verwaltungsamt (kormányhivatal), in dem die Immobilie liegt, in ihrem Namen von einem ungarischen Anwalt beantragt.

Wie lange dauert der Immobilienkauf in Ungarn?

Für die meisten Wohnimmobilienkäufe dauert er etwa 6 bis 12 Wochen vom angenommenen Angebot bis zur Eintragung, etwas länger für Nicht-EU-Käufer wegen der Erwerbsgenehmigung, die rund 2 bis 4 Wochen hinzufügt (Quelle).

Gewährt der Immobilienkauf in Ungarn eine Aufenthaltsberechtigung?

Nein. Der Kauf eines Zuhauses gewährt keinen Aufenthaltstitel. Der Golden-Visa-Weg über den Direktkauf wurde am 15. Januar 2025 geschlossen, und der aktuelle Investitionsweg zur Aufenthaltsberechtigung erfordert stattdessen die Einbringung von mindestens 250.000 Euro in einen zugelassenen Immobilienfonds (Quelle).

Muss ich in Ungarn sein, um Immobilien zu kaufen?

Nicht unbedingt. Ein Großteil des Kaufs kann aus der Ferne abgeschlossen werden, indem Sie Ihrem ungarischen Anwalt eine Vollmacht erteilen, der dann in Ihrem Namen den Vertrag unterschreiben, die Genehmigung beantragen und die Übertragung eintragen kann.

Wie hoch sind die Gesamtkosten zusätzlich zum Kaufpreis?

Rechnen Sie mit rund 6% bis 8% des Preises. Das deckt die 4% Übertragungsabgabe, Anwaltskosten von etwa 1% bis 1,5% zzgl. Umsatzsteuer, eine Grundbuchgebühr von rund HUF 10,600 und die Nicht-EU-Genehmigungsgebühr, wo sie anfällt, ab (Quelle).