Comprare casa in Ungheria da straniero: guida 2026

Uno straniero può comprare casa in Ungheria?

Sì. I cittadini stranieri possono possedere immobili residenziali in Ungheria, e le regole si dividono in due percorsi: i cittadini dell'UE, dello SEE e della Svizzera acquistano alle stesse condizioni degli ungheresi, mentre tutti gli altri (extra UE ed extra SEE) devono prima ottenere un permesso di acquisto immobiliare. In entrambi i casi l'operazione passa attraverso un avvocato ungherese, il cui coinvolgimento è un obbligo di legge e non una formalità.

Chiariamo subito un punto: l'acquisto di un appartamento o di una casa non dà, di per sé, il diritto di vivere in Ungheria. Il programma che un tempo concedeva la residenza per l'acquisto diretto di un immobile è stato chiuso il 15 gennaio 2025 (fonte). La residenza segue ora un percorso separato, quindi consideri l'acquisto prima di tutto come una decisione immobiliare. Questa guida fa parte della nostra intera sezione Alloggio e Immobili.

Le regole sono diverse per gli acquirenti UE ed extra UE?

Sì, ed è la distinzione in assoluto più importante. I cittadini dell'UE, dello SEE e svizzeri non incontrano restrizioni nell'acquisto di un appartamento o di una casa a uso residenziale e non necessitano di alcun permesso speciale. I cittadini extra UE (americani, britannici, canadesi, australiani e altri) possono acquistare gli stessi immobili, ma devono richiedere un permesso di acquisto prima che la transazione possa concludersi (fonte).

Una categoria resta in larga parte preclusa agli acquirenti stranieri a prescindere dalla cittadinanza: i terreni agricoli e forestali sono soggetti a forti restrizioni, quindi non sono una via aperta alla maggior parte dei nuovi arrivati (fonte). I normali appartamenti in città, le case, i garage e le unità commerciali non sono interessati, ed è per questo che la stragrande maggioranza degli acquisti da parte degli espatriati procede senza alcun problema particolare.

Come funziona il permesso di acquisto per extra UE?

Il permesso è rilasciato dall'ufficio governativo locale (kormányhivatal, ufficio governativo) competente per il distretto in cui si trova l'immobile. Per Budapest è l'Ufficio Governativo della Capitale Budapest. Il Suo avvocato presenta la domanda per Suo conto, di solito insieme al passaporto e al contratto di vendita preliminare o definitivo firmato, e l'approvazione è pressoché di routine per i normali acquisti residenziali.

Si aspetti una tassa amministrativa di circa HUF 65,000 (all'incirca 165€ ai tassi del 2026) per immobile, e un tempo di lavorazione di circa 2 a 4 settimane, anche se varia da comune a comune (fonte). Inserire il permesso nella Sua tempistica conta più della tassa in sé, perché è il passaggio che più spesso allunga un acquisto extra UE.

Trattandosi di una procedura amministrativa formale con la propria documentazione, la maggior parte degli acquirenti la affida interamente al proprio avvocato. I documenti, l'autorità competente e i motivi di rifiuto sono trattati in modo approfondito nella nostra guida al permesso di acquisto immobiliare per extra UE.

Perché un avvocato ungherese è obbligatorio?

In Ungheria un contratto di vendita (adásvételi szerződés, contratto di compravendita) è valido solo dopo essere stato redatto e controfirmato da un avvocato ungherese abilitato (ügyvéd, avvocato). Qui non esiste il trasferimento immobiliare fai-da-te: la controfirma è una condizione per registrare il trasferimento, quindi un avvocato è inevitabile e non facoltativo (fonte).

L'avvocato fa molto più che firmare. Estrae la visura ufficiale del titolo (tulajdoni lap, foglio di proprietà) per confermare il titolo del venditore e verificare l'esistenza di ipoteche o rivendicazioni, custodisce la caparra, redige il contratto, presenta il permesso per extra UE, calcola e dichiara l'imposta di trasferimento e deposita l'atto presso il catasto. Poiché così tanto dipende da questo, incaricare un proprio avvocato indipendente, anziché affidarsi a uno che agisce per il venditore, è la decisione più tutelante dell'intero acquisto. Quanto fanno pagare gli avvocati, e in cosa il loro ruolo differisce da quello del notaio, è illustrato nella nostra pagina su agenti immobiliari e onorari di notaio o avvocato.

Come si svolge il processo di acquisto, passo dopo passo?

Il percorso dall'offerta accettata alle chiavi dura di solito da 6 a 12 settimane, un po' più a lungo per gli acquirenti extra UE che attendono il permesso (fonte). Un tipico acquisto residenziale segue questa sequenza:

1. Concordi il prezzo e firmi una prenotazione, togliendo l'immobile dal mercato.
2. Versi una caparra (foglaló, caparra), di solito intorno al 10% del prezzo, custodita alle condizioni del Suo avvocato.
3. Il Suo avvocato svolge la due diligence sulla visura del titolo e su eventuali gravami.
4. Firmi il contratto di compravendita, controfirmato dal Suo avvocato.
5. Se è un acquirente extra UE, l'avvocato presenta il permesso di acquisto e Lei attende l'approvazione.
6. Salda il residuo, poi l'avvocato registra il trasferimento presso il catasto (földhivatal, ufficio del catasto).
7. L'autorità fiscale emette l'avviso di liquidazione dell'imposta di trasferimento, che l'acquirente paga dopo la registrazione.

Gran parte di questo può avvenire a distanza. Una procura consente al Suo avvocato di firmare e presentare le pratiche per Suo conto, così non deve trovarsi a Budapest per ogni fase dell'operazione.

Quali imposte e spese si aggiungono al prezzo?

La voce aggiuntiva più consistente è l'imposta di trasferimento immobiliare (visszterhes vagyonátruházási illeték, imposta di trasferimento), pagata dall'acquirente al 4% del valore di mercato. L'aliquota scende al 2% sulla parte di valore superiore a HUF 1 miliardo ed è limitata a HUF 200 milioni per immobile (fonte). Esistono agevolazioni per alcune prime case e per gli acquirenti più giovani, quindi verifichi la Sua posizione con l'autorità fiscale (NAV) prima di contarci.

Oltre all'imposta, metta in conto onorari legali di circa 1% a 1.5% del prezzo più IVA, una tassa catastale di circa HUF 10,600 e la tassa per il permesso extra UE dove si applica (fonte). La provvigione dell'agente immobiliare è di solito a carico del venditore. In tutto, preveda all'incirca dal 6% all'8% del prezzo di acquisto in imposte e costi oltre alla cifra dichiarata, e ricordi che i prezzi sono indicati in fiorini, quindi converta con attenzione quando confronta annunci in valute diverse.

Comprare casa dà la residenza?

No. Possedere una casa in Ungheria non concede un permesso di soggiorno né la cittadinanza. La precedente via del golden visa, che premiava l'acquisto diretto di un immobile con la residenza, è stata abolita il 15 gennaio 2025, quindi un appartamento di per sé non comporta alcun beneficio ai fini dell'immigrazione (fonte).

L'attuale via d'investimento verso la residenza è il Guest Investor Programme, che concede un permesso di dieci anni in cambio di almeno 250,000€ collocati in un fondo di investimento immobiliare approvato, non un appartamento acquistato direttamente (fonte). Se il Suo obiettivo è trasferirsi in Ungheria anziché detenere un bene, il permesso di soggiorno vero e proprio si ottiene con una domanda separata, ed è meglio pianificare l'acquisto e il visto come due percorsi indipendenti.

Meglio comprare o affittare prima?

Molti nuovi arrivati affittano da sei a dodici mesi prima di comprare, e le ragioni sono solide. I contratti di locazione sono brevi e flessibili, e vivere prima in un distretto Le dice molto più di qualsiasi annuncio. Affittare permette anche di evitare del tutto il permesso e l'imposta di trasferimento mentre prende le misure. Prezzi, contratti e regole sulla cauzione sono trattati nella nostra guida su come affittare un appartamento a Budapest.

Se è pronto a comprare, ingaggi un avvocato indipendente prima di fare un'offerta, concordi in anticipo il finanziamento e, da cittadino extra UE, tenga conto della tempistica del permesso nei Suoi piani. Con l'avvocato giusto il processo è collaudato e, per la maggior parte degli acquisti residenziali, piacevolmente prevedibile.

Domande frequenti

I cittadini extra UE possono comprare un appartamento a Budapest?

Sì. I cittadini extra UE possono acquistare immobili residenziali come appartamenti e case, ma devono prima ottenere un permesso di acquisto governativo rilasciato dall'ufficio governativo locale (kormányhivatal) in cui si trova l'immobile, presentato per loro conto da un avvocato ungherese.

Quanto tempo richiede l'acquisto di un immobile in Ungheria?

Per la maggior parte degli acquisti residenziali va da circa 6 a 12 settimane dall'offerta accettata alla registrazione, un po' più a lungo per gli acquirenti extra UE a causa del permesso di acquisto, che aggiunge all'incirca da 2 a 4 settimane (fonte).

Comprare un immobile in Ungheria dà la residenza?

No. Comprare una casa non concede un permesso di soggiorno. La via del golden visa con acquisto diretto è stata chiusa il 15 gennaio 2025, e l'attuale percorso d'investimento verso la residenza richiede invece di collocare almeno 250,000 euro in un fondo immobiliare approvato (fonte).

Devo trovarmi in Ungheria per comprare un immobile?

Non necessariamente. Gran parte dell'acquisto può essere completata a distanza conferendo una procura al Suo avvocato ungherese, che può poi firmare il contratto, presentare il permesso e registrare il trasferimento per Suo conto.

Quali sono i costi totali oltre al prezzo di acquisto?

Preveda all'incirca dal 6% all'8% del prezzo. Ciò comprende l'imposta di trasferimento del 4%, onorari legali di circa 1% a 1.5% più IVA, una tassa catastale di circa HUF 10,600 e la tassa per il permesso extra UE dove si applica (fonte).