Die Erwerbsgenehmigung für Immobilien in Ungarn für Nicht-EU-Bürger erklärt

Brauchen Nicht-EU-Bürger eine Genehmigung, um Immobilien in Ungarn zu kaufen?

Ja. Wenn Sie einen Pass von außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (der EU plus Norwegen, Island und Liechtenstein) oder aus der Schweiz besitzen, müssen Sie eine Immobilien-Erwerbsgenehmigung des zuständigen ungarischen Regierungsamts (kormányhivatal, Regierungsamt) einholen, bevor Sie als Eigentümer einer Wohnung oder Gewerbeeinheit eingetragen werden können. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz kaufen gewöhnliche Wohn- und Gewerbeimmobilien frei, ganz ohne Genehmigung (Quelle).

Die Genehmigung ist keine Steuer und blockiert einen gewöhnlichen Wohnungskauf nur selten, doch sie ist eine echte Eigentumsvoraussetzung: bis sie erteilt ist, kann der Kaufvertrag nicht im Grundbuch eingetragen werden und das rechtliche Eigentum geht nicht über. Ab 2026 beträgt die Verwaltungsgebühr HUF 65,000 (etwa €160) pro Immobilie, und die Behörde arbeitet mit einer gesetzlichen Frist von 45 Tagen (Quelle).

In der Praxis erledigen Sie dies nicht allein. Der ungarische Anwalt des Käufers (ügyvéd, Rechtsanwalt) erstellt und reicht den Antrag im Rahmen der Transaktion ein, sodass sich dieser Schritt sauber in den gesamten Kauf einfügt. Für die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung siehe unseren Leitfaden zum Immobilienkauf in Ungarn als Ausländer.

Wer braucht die Genehmigung und wer ist befreit?

Die Voraussetzung hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit ab, nicht von Ihrem Aufenthaltsstatus. Sie brauchen keine Genehmigung, wenn Sie Bürger eines EU-Mitgliedstaats, eines EWR-Staats (Norwegen, Island oder Liechtenstein) oder der Schweiz sind, wenn Sie Doppelstaatler mit ungarischer oder einer anderen EU-Staatsangehörigkeit sind, wenn Sie die Immobilie durch Erbschaft erwerben oder wenn Sie einen Flüchtlings- oder Schutzstatus besitzen (Quelle).

Sie brauchen eine Genehmigung, wenn Sie Drittstaatsangehöriger sind. Zu dieser Gruppe gehören Bürger der Vereinigten Staaten, Kanadas und Australiens sowie seit dem Brexit die meisten Staatsangehörigen des Vereinigten Königreichs, neben der Mehrheit der Nicht-EU-Unternehmen, die im eigenen Namen kaufen. Beachten Sie, dass der bereits vorhandene Besitz eines ungarischen Aufenthaltstitels oder einer Adresskarte Sie nicht befreit: entscheidend ist Ihre Staatsangehörigkeit, sodass ein US-Bürger, der mit gültiger Aufenthaltskarte in Budapest lebt, dennoch die Erwerbsgenehmigung beantragt.

Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen unterliegen einem gesonderten und deutlich strengeren Regime. Nicht-EU-Privatpersonen und juristische Personen dürfen, von engen Ausnahmen abgesehen, kein Ackerland erwerben, sodass die hier beschriebene gewöhnliche Erwerbsgenehmigung diese Tür nicht öffnet (Quelle).

Welche Behörde stellt die Erwerbsgenehmigung aus?

Die Genehmigung wird vom Regierungsamt des Komitats oder der Hauptstadt ausgestellt, in dem die Immobilie liegt. Für eine Wohnung oder ein Haus in der Stadt ist das das Budapester Hauptstädtische Regierungsamt (Budapest Főváros Kormányhivatala), das Sie über das nationale Bürgerportal erreichen (Quelle).

Die Prüfung ist nicht rein mechanisch. Das Amt prüft die Unterlagen und kann die Genehmigung verweigern, wenn der Erwerb dem öffentlichen Interesse oder den Interessen der Gemeinde zuwiderliefe, sodass ein unvollständiger Antrag oder ein sensibler Standort das Verfahren verzögern oder sogar stoppen kann (Quelle).

Da die Entscheidung im Ermessen liegt und nicht automatisch erfolgt, wird Ihr Anwalt in der Regel die Berechtigung bestätigen und jedes unterstützende Dokument zusammenstellen, bevor er einreicht, statt einzureichen und zu hoffen.

Wie viel kostet die Genehmigung und wie lange dauert sie?

Planen Sie HUF 65,000 (etwa €160) pro Immobilie für die Genehmigung selbst ein, Stand 2026 (Quelle). Dies ist eine staatliche Verwaltungsgebühr und getrennt von der Grunderwerbsteuer und Ihren Anwaltskosten, die wir im Leitfaden zu Makler-, Notar- und Anwaltsgebühren aufschlüsseln. Die Gebühr wird pro Immobilie erhoben, sodass der Kauf von zwei getrennt eingetragenen Einheiten, etwa einer Wohnung und einem separaten Stellplatz, zwei Anträge bedeuten kann.

Zum Zeitrahmen: die Behörde hat eine gesetzliche Frist von 45 Tagen für ihre Entscheidung (Quelle). In der Praxis werden viele Budapester Anträge in etwa 30 bis 60 Tagen erledigt, obwohl einige Komitatsämter Berichten zufolge langsamer geworden sind, da die Prüfung ausländischer Käufer strenger wurde, was ein frühes Antragstellen lohnend macht (Quelle).

Da die Genehmigung die Eigentumseintragung steuert, werden Verträge häufig so gestaltet, dass der Kaufpreis in Tranchen gezahlt oder treuhänderisch hinterlegt wird, bis die Genehmigung erteilt ist, was den Käufer schützt, falls sie verweigert wird.

Welche Dokumente benötigt der Antrag?

Ihr Anwalt stellt für das Regierungsamt in der Regel Folgendes zusammen:

• ein ausgefülltes Antragsformular;
• eine beglaubigte Kopie Ihres Passes oder Personalausweises;
• den unterzeichneten Kaufvertrag (oder einen Vorvertrag);
• einen aktuellen Grundbuchauszug für die Immobilie;
• eine Vollmacht, die Ihren Anwalt zum Handeln berechtigt;
• ein Führungszeugnis (ein sauberes Strafregister); und
• Gesellschaftsunterlagen, falls Sie über ein Unternehmen kaufen (Quelle).

Eine Regel ist nicht verhandelbar, und sie ist der Grund, warum ein Anwalt im Zentrum des gesamten Verfahrens steht: in Ungarn muss der Kaufvertrag von einem ungarischen Rechtsanwalt (ügyvéd) erstellt oder gegengezeichnet werden, um gültig und eintragungsfähig zu sein. Ein selbst erstellter Vertrag wird vom Grundbuchamt nicht anerkannt, und es ist Ihr Anwalt, der sowohl die Urkunde beglaubigt als auch den Genehmigungsantrag in Ihrem Namen einreicht.

Im Ausland ausgestellte Dokumente, etwa ein Führungszeugnis aus Ihrem Heimatland, brauchen in der Regel eine offizielle ungarische Übersetzung und mitunter eine Apostille, bevor das Amt sie annimmt, was eine weitere Aufgabe ist, die Ihr Anwalt organisieren und zeitlich richtig einordnen kann.

Wo fügt sich die Genehmigung in den Kaufprozess ein?

Die Genehmigung ist ein Glied in einer Kette, keine einzelne Besorgung. Viele Käufer unterzeichnen zuerst einen bedingten Vertrag oder Vorvertrag, sodass der Kauf erst endgültig wird, sobald die Genehmigung vorliegt. Ein typischer Nicht-EU-Kauf läuft so ab:

1. Preis vereinbaren und die Immobilie reservieren;
2. Ihr Anwalt entwirft und gegenzeichnet den Kaufvertrag;
3. der Anwalt reicht den Erwerbsgenehmigungsantrag beim zuständigen Regierungsamt ein;
4. die Genehmigung wird erteilt, vorbehaltlich der 45-Tage-Frist; und
5. der Vertrag wird beim Grundbuchamt (földhivatal, Grundbuchamt) eingereicht und Ihr Eigentum wird eingetragen.

Das Eigentum geht rechtlich erst bei diesem letzten Eintragungsschritt über, weshalb die Genehmigung nicht als nachträglicher Gedanke behandelt werden darf. Die richtige Reihenfolge zwischen Zahlung, Genehmigung und Eintragung ist genau die Art von Detail, die ein lokaler Anwalt so steuert, dass Ihr Geld nie gefährdet ist, bevor Ihr Eigentum gesichert ist.

Verleiht der Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht in Ungarn?

Nein. Der Kauf einer Wohnung in Ungarn verleiht Ihnen für sich genommen nicht das Recht, dort zu leben. Eigentum und Einwanderung laufen auf zwei getrennten Wegen, und eine Immobilien-Erwerbsgenehmigung ist kein Aufenthaltstitel.

Diese Unterscheidung wurde 2025 schärfer. Der direkte Immobilienerwerb wurde am 15. Januar 2025 aus dem Guest Investor Programme, Ungarns Golden Visa, gestrichen; der qualifizierende Investitionsweg ist nun eine Zeichnung von mindestens €250,000 in einem staatlich genehmigten Immobilienfonds, die einen zehn Jahre gültigen Titel mit sich bringt (Quelle).

Wenn Sie in Budapest sowohl Eigentum besitzen als auch leben möchten, verfolgen Sie parallel einen Aufenthaltsweg, sei es ein Unternehmertitel, die White Card für Fernarbeiter oder eine andere Kategorie, die von der Einwanderungsbehörde bearbeitet wird (Quelle). Anleger, die die Zahlen abwägen, wünschen sich vielleicht auch unsere Einschätzung zu Budapester Immobilieninvestitionen und Mietrenditen.

Was hat sich für ausländische Käufer 2025 und 2026 geändert?

Eine jüngere Feinheit liegt hinter der Genehmigung. Nach dem Gesetz zum Schutz der lokalen Identität, in Kraft seit dem 1. Juli 2025, können ungarische Gemeinden die Registrierung neuer Einwohner an Bedingungen knüpfen, und bis Anfang 2026 hatten mehr als 228 Gemeinden solche Verordnungen erlassen (Quelle).

Für einen ausländischen Käufer kann dies Ihre Fähigkeit betreffen, Ihre Adresse (lakcímkártya, Adresskarte) an der Immobilie zu registrieren, sobald Sie sie besitzen, auch wenn es den Kauf selbst nicht verhindert. In Verbindung mit der Befugnis des Regierungsamts, eine Genehmigung aus Gründen des öffentlichen Interesses zu verweigern, macht es die Prüfung der konkreten Gemeinde vor dem Kauf zu einem sinnvollen frühen Schritt.

Nichts davon macht Budapest als Nicht-EU-Bürger schwer zu erwerben, und Tausende tun es jedes Jahr. Es bedeutet einfach, dass sich der Papierkram durch Vorbereitung auszahlt. Für die umliegenden Entscheidungen zu Bezirken, Preisen und Verträgen starten Sie bei unserem Hub Wohnen und Immobilien.

Häufig gestellte Fragen

Können EU-Bürger in Ungarn Immobilien ohne Genehmigung kaufen?

Ja. Bürger der EU, des EWR (Norwegen, Island und Liechtenstein) und der Schweiz kaufen gewöhnliche Wohn- und Gewerbeimmobilien in Ungarn ohne Erwerbsgenehmigung. Die Genehmigungspflicht gilt nur für Drittstaatsangehörige. Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen folgen für alle einem gesonderten, strengeren Regime (Quelle).

Wie hoch ist die Gebühr für die Immobilien-Erwerbsgenehmigung in Ungarn?

Ab 2026 beträgt die Verwaltungsgebühr HUF 65,000, rund €160, pro Immobilie. Sie wird an das zuständige Regierungsamt gezahlt und ist getrennt von der Grunderwerbsteuer und Ihren Anwaltsgebühren (Quelle).

Wie lange dauert die Erwerbsgenehmigung?

Die Behörde hat eine gesetzliche Frist von 45 Tagen für ihre Entscheidung. In der Praxis werden viele Budapester Anträge in etwa 30 bis 60 Tagen erledigt, und ein frühes Antragstellen ist klug, weil einige Ämter Berichten zufolge langsamer geworden sind, seit die Prüfungen ausländischer Käufer strenger wurden (Quelle).

Können Ausländer in Ungarn landwirtschaftliche Flächen kaufen?

Grundsätzlich nein. Nicht-EU-Privatpersonen und juristische Personen sind, von engen Ausnahmen abgesehen, unter einem gesonderten und strengeren Rahmen vom Erwerb von Acker- und Forstflächen ausgeschlossen. Die gewöhnliche Erwerbsgenehmigung deckt Wohnungen und Gewerbeeinheiten ab, kein Agrarland (Quelle).

Verleiht der Immobilienkauf in Ungarn ein Aufenthaltsrecht?

Nein. Der Besitz einer Wohnung schafft kein Aufenthaltsrecht. Der direkte Immobilienerwerb wurde am 15. Januar 2025 aus Ungarns Golden Visa gestrichen, und der Investitionsweg ist nun eine Zeichnung in einem Immobilienfonds von mindestens €250,000. Nicht-EU-Eigentümer brauchen weiterhin einen gesonderten Aufenthaltstitel (Quelle).