Aufenthalt durch Investition in einen Immobilienfonds in Ungarn

Was ist der Aufenthalt durch Investition in einen Immobilienfonds in Ungarn?

Ungarn gewährt Drittstaatsangehörigen, die mindestens €250,000 in einen zugelassenen Immobilienfonds investieren, eine langfristige Aufenthaltserlaubnis. Dies ist der Fondsweg des Gästeinvestor-Programms des Landes und derzeit der wichtigste Investitionsweg zum ungarischen Aufenthalt durch Investition.

Die Erlaubnis ist bis zu 10 Jahre gültig und kann einmal um weitere 10 Jahre verlängert werden, gemäß dem offiziellen OIF-Leitfaden. Die Alternative zum Fonds ist eine Spende von €1,000,000 an eine öffentliche Hochschulstiftung, die die meisten Antragsteller auslassen, weil sie nicht rückzahlbar ist (Quelle).

Für das umfassendere Programm und seine beiden Wege lesen Sie unseren Überblick über Ungarns Gästeinvestor-Programm. Dieser Leitfaden konzentriert sich speziell auf die Immobilienfonds-Option und was sie beinhaltet.

Wie funktioniert der Immobilienfonds-Weg?

Statt eine Wohnung zu kaufen, erwerben Sie Anteile an einem regulierten Immobilienfonds. Der Fonds muss bei der Magyar Nemzeti Bank (der Ungarischen Nationalbank) registriert sein, und mindestens 40% seines Nettoinventarwerts müssen in ungarische Wohnimmobilien investiert werden (Quelle).

Die Mindestzeichnung beträgt €250,000 in Fondsanteilen, gehalten als Anteilsschein von mindestens diesem Wert, und Sie müssen die Investition mindestens fünf Jahre halten, bevor Sie sie zurückgeben können (Quelle). Diese Vehikel lauten auf Euro und streben stabile, moderate Renditen an: Das übrige Vermögen eines typischen Fonds liegt in Staatsanleihen und Geldmarktinstrumenten, um das Produkt liquide und relativ konservativ zu halten, gemäß veröffentlichten Fondsübersichten.

Stand 2026 wurde nur eine kleine Zahl von Fonds für diesen Zweck zugelassen. Die Liste der zugelassenen Fonds wird von den Behörden geführt und kann sich ändern, daher sollten Sie die aktuelle Liste stets prüfen, bevor Sie Kapital binden.

Warum können Sie nicht mehr einfach eine Wohnung kaufen?

Als das Gästeinvestor-Programm Mitte 2024 startete, sollte ein direkter Immobilienkauf einer der Wege sein. Die Regierung strich diese Option, bevor sie überhaupt in Kraft trat, sodass ein direkter Immobilienkauf seit Anfang 2025 nicht mehr für das Golden Visa qualifiziert (Quelle).

Der angegebene Grund war, die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu schützen und einen Preisanstieg für lokale Käufer zu vermeiden (Quelle). Der Fondsweg lässt Investorenkapital weiterhin in die ungarische Wohnungsentwicklung fließen, ohne dass Antragsteller direkt um einzelne Wohnungen konkurrieren.

Sie können weiterhin eine Wohnung zum Wohnen kaufen. Das ist einfach nicht mehr das, was die Aufenthaltserlaubnis einbringt, sodass der Kauf und das Einwanderungsverfahren als zwei getrennte Angelegenheiten behandelt werden.

Was bietet Ihnen die Gästeinvestor-Erlaubnis?

Die Gästeinvestor-Aufenthaltserlaubnis ist bis zu 10 Jahre gültig und kann einmal um weitere 10 Jahre verlängert werden, solange Sie die qualifizierende Investition halten (Quelle). Inhaber dürfen in Ungarn leben, arbeiten und studieren. Das Gästeinvestor-Programm läuft seit seinem Start im Jahr 2024 (Quelle).

Ungewöhnlich für ein Programm des Aufenthalts durch Investition gibt es keine Mindestaufenthaltspflicht: Die Behörde prüft bei der Verlängerung der Erlaubnis nicht, wie viele Tage Sie sich tatsächlich im Land aufhalten (Quelle). Als ungarische Aufenthaltserlaubnis gewährt sie zudem Kurzaufenthalts-Zugang zum übrigen Schengen-Raum.

Diese Erlaubnis ist an sich weder ein Daueraufenthalt noch eine Staatsbürgerschaft, kann aber ein Sprungbrett zu beidem sein. Wie der langfristige Weg funktioniert, sehen Sie in unserem Leitfaden zum Übergang vom Golden Visa zum Daueraufenthalt.

Wer ist berechtigt, und kann Ihre Familie mitkommen?

Das Programm steht Staatsangehörigen von Nicht-EU- und Nicht-EWR-Ländern offen. EU- und EWR-Bürger haben bereits Freizügigkeit und nutzen stattdessen eine einfache Registrierungsbescheinigung, sodass dieser Investitionsweg für sie nicht gilt. Antragsteller müssen ausreichende, legal erworbene Mittel für die Investition nachweisen, belegt durch eine Bankbescheinigung (Quelle).

Familienangehörige können über die Familienzusammenführung nachziehen. In der Praxis umfasst dies einen Ehepartner, minderjährige Kinder und unterhaltsberechtigte Eltern, die abhängige Erlaubnisse mit Arbeitsrechten erhalten (Quelle). Es gibt keinen Sprachtest, und für diese Erlaubnis wird speziell keine Mindesteinkommensschwelle geprüft (Quelle).

Da die Anspruchsberechtigung von der Staatsangehörigkeit und vom Nachweis der Herkunft Ihrer Mittel abhängt, sollten Antragsteller aus Ländern mit komplexer Banken- oder Steuerhistorie ihre Unterlagen frühzeitig vorbereiten, um Verzögerungen zu vermeiden.

Wie sehen Antragsverfahren und Zeitrahmen aus?

Der Weg beginnt in der Regel mit einem Gästeinvestor-Visum, das bis zu sechs Monate gültig ist und Ihnen die Einreise nach Ungarn ermöglicht, um die Investition abzuschließen. Anschließend haben Sie nach der Einreise 30 Tage Zeit, um den Antrag auf Aufenthaltserlaubnis zu stellen, woraufhin das Visum erlischt (Quelle).

Die Anträge werden von der Einwanderungsbehörde (OIF) bearbeitet. Die Behörde kann bis zu 90 Tage für die Entscheidung benötigen (Quelle). Anträge und Nachweise werden über das offizielle Portal Enter Hungary oder bei einem Konsulat im Ausland eingereicht. Zu den üblichen Unterlagen gehören ein gültiger Reisepass, die Bankbescheinigung über die Mittel, der Nachweis der Fondszeichnung und persönlich erfasste biometrische Daten.

Viele Antragsteller schließen die Fondszeichnung und die Einreichung bei der Einwanderungsbehörde parallel mit einem lokalen Berater ab, weil die beiden Vorgänge zeitlich und in den Unterlagen genau aufeinander abgestimmt sein müssen.

Was kostet es und wie wird es besteuert?

Die zentrale Zahl ist die Fondszeichnung von €250,000, die eine Investition und keine staatliche Gebühr ist. Sie können die Anteile nach der fünfjährigen Haltefrist zurückgeben, abhängig von der Wertentwicklung und den Regeln des Fonds. Kalkulieren Sie zusätzlich Honorare für Fachleute, Fondseintrittskosten und behördliche Gebühren ein, die je nach Anbieter variieren.

Der Aufenthalt macht Sie nicht automatisch zum ungarischen Steueransässigen, doch wenn Sie es werden, erhebt Ungarn eine pauschale Einkommensteuer von 15% und einen Körperschaftsteuersatz von 9%, die zu den niedrigsten in der EU gehören (NAV; Quelle).

Vermögende Neuankömmlinge gestalten den Umzug oft um dieses Steuerprofil herum. Unser Leitfaden zur Steuerplanung für vermögende Neuankömmlinge behandelt die Auslöser der Steueransässigkeit und häufige Fallstricke ausführlicher.

Was sollten Sie prüfen, bevor Sie sich festlegen?

Drei Dinge verdienen vor jeder Überweisung besondere Aufmerksamkeit. Erstens: Vergewissern Sie sich, dass der Fonds tatsächlich bei der Ungarischen Nationalbank registriert und derzeit für das Programm zugelassen ist, denn die Liste der zugelassenen Fonds ist kurz und kann sich ändern. Zweitens: Verstehen Sie die fünfjährige Sperrfrist und die genauen Rückgabebedingungen der Anteile. Drittens: Betrachten Sie jede Zahl hier als allgemeine Information, die Änderungen unterliegt, da sich die Programmregeln seit dem Start bereits einmal verändert haben.

Dies ist ein hochwertiger, unterlagenintensiver Vorgang, bei dem ein ungarischer Einwanderungsanwalt sein Honorar wert ist: Er prüft den Fondszeichnungsvertrag, bestätigt die Anspruchsberechtigung und stellt sicher, dass der Aufenthaltsantrag korrekt und fristgerecht eingereicht wird. Unabhängige Rechtsberatung einzuholen, statt sich nur auf das Vertriebsteam eines Fonds zu verlassen, ist die beste Absicherung für eine Verpflichtung dieser Größenordnung.

Für verwandte hochwertige Wege und das größere Bild durchstöbern Sie den Rest unserer Leitfäden zum Investieren und Ruhestand in Ungarn.

Häufig gestellte Fragen

Sind die 250,000 Euro eine Gebühr oder eine Investition, die ich zurückerhalte?

Es ist eine Investition, keine staatliche Gebühr. Sie erwerben Anteile an einem zugelassenen Immobilienfonds und müssen sie mindestens fünf Jahre halten, danach können Sie sie abhängig von der Wertentwicklung und den Bedingungen des Fonds zurückgeben (Quelle).

Können EU-Bürger Ungarns Golden Visa nutzen?

Nein. Das Gästeinvestor-Programm ist für Staatsangehörige von Nicht-EU- und Nicht-EWR-Ländern. EU- und EWR-Bürger haben Freizügigkeit und registrieren ihren Aufenthalt mit einer einfachen Registrierungsbescheinigung statt mit einer Investitionserlaubnis.

Kann ich das Golden Visa noch durch einen direkten Immobilienkauf erhalten?

Nein. Die Option des direkten Immobilienkaufs wurde vor ihrem Inkrafttreten gestrichen, sodass seit 2025 der Fondsweg oder die Spende von 1,000,000 Euro qualifiziert (Quelle).

Wie lange ist die Aufenthaltserlaubnis gültig?

Bis zu 10 Jahre, und sie kann einmal um weitere 10 Jahre verlängert werden, solange Sie die qualifizierende Investition halten (Quelle).

Muss ich in Ungarn leben, um die Erlaubnis zu behalten?

Nein. Es gibt keine Mindestaufenthaltspflicht, und die Behörde prüft bei der Verlängerung der Erlaubnis nicht Ihre Aufenthaltstage im Land (Quelle).