Makler- sowie Notar- oder Anwaltsgebühren in Ungarn (2026)

Was kostet der Immobilienkauf in Ungarn 2026 wirklich?

Der Kauf einer Wohnung in Ungarn addiert Transaktionskosten zum eigentlichen Preis. Marktschätzungen beziffern die Gesamtsumme auf rund 6% bis 8% des Kaufpreises (Quelle), sodass eine Wohnung für €200,000 etwa €12,000 bis €16,000 an Abgabe, Gebühren und Honoraren tragen kann. Der eigene Anteil eines Käufers liegt oft am unteren Ende, weil die Maklerprovision traditionell Sache des Verkäufers ist.

Der größte Einzelposten, den ein Käufer zahlt, ist die 4%-Grunderwerbsteuer. Der Rest teilt sich auf den verpflichtenden Anwalt, den Makler (in den meisten Geschäften dem Verkäufer berechnet) und, für Nicht-EU-Käufer, eine einmalige Erwerbsgenehmigung auf. Jeder Posten wird unten erklärt, wobei die Teile, die ein Käufer tatsächlich zahlt, von denen getrennt werden, die ein Verkäufer trägt.

Preise und Schwellenwerte hier gelten für 2026 und können sich jeden Januar ändern, bestätigen Sie also aktuelle Zahlen mit Ihrem Anwalt und mit NAV, der Steuerbehörde, bevor Sie unterschreiben. Für den umfassenderen Kaufweg siehe den Leitfaden zum Immobilienkauf in Ungarn als Ausländer.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision in Ungarn beträgt typischerweise 3% bis 5% des Verkaufspreises, plus 27% Mehrwertsteuer auf die Gebühr selbst (Quelle; Mehrwertsteuersatz bestätigt durch die Quelle). Traditionell unterzeichnet der Verkäufer den Maklervertrag und zahlt diese Provision, sodass ein Käufer, der mit dem Listungsmakler arbeitet, dem Makler normalerweise nichts direkt schuldet.

Da der Verkäufer zahlt, ist die Provision oft still in den Angebotspreis eingerechnet statt obendrauf. Es lohnt sich dennoch, von vornherein zu fragen, wer was zahlt und ob die Mehrwertsteuer in einer genannten Zahl enthalten ist. Premium-Angebote in zentralen Bezirken wie V oder II liegen tendenziell am oberen Ende der Spanne, während ruhigere Gegenden näher an 3% verhandelt werden können.

Manche ausländischen Käufer engagieren einen eigenen Käufermakler oder Suchmakler, um Immobilien vorzuauswählen, Besichtigungen zu organisieren und die Verhandlung auf ihrer Seite zu führen. Das ist eine gesonderte, optionale Leistung mit einer eigenen, vorab vereinbarten Gebühr, und sie ersetzt nicht den Anwalt, der gesetzlich zum Abschluss des Geschäfts erforderlich ist.

Warum ist ein ungarischer Anwalt verpflichtend?

In Ungarn muss der Kaufvertrag eine von einem eingetragenen Rechtsanwalt (ügyvéd) gegengezeichnete Privaturkunde sein oder als notarielle Urkunde erstellt werden, bevor das Grundbuchamt (földhivatal) den Eigentümerwechsel einträgt (Quelle, Quelle). Ohne diese Gegenzeichnung ist die Übertragung nicht gültig, sodass die Beauftragung eines Anwalts eine gesetzliche Vorgabe ist, keine optionale Vorsichtsmaßnahme.

Der Anwalt tut weit mehr, als ein Dokument abzustempeln. Er prüft das Eigentum des Verkäufers, kontrolliert das Grundbuch auf Hypotheken, Pfandrechte oder Rechte Dritter, entwirft den Vertrag auf Ungarisch (die rechtlich maßgebliche Fassung), hält oft die Anzahlung auf einem Treuhandkonto und reicht den Eigentumsantrag ein. Für einen Nicht-EU-Käufer bereitet er zudem die Erwerbsgenehmigung vor.

Diese Treuhandrolle ist wichtig. Wenn der Anwalt die Anzahlung hält und die Mittel erst freigibt, sobald das Eigentum als lastenfrei bestätigt ist, wird sie zu einem der wichtigsten Schutzmechanismen, die ein ausländischer Käufer gegen einen Verkäufer hat, der nicht der ist, der er zu sein behauptet, oder gegen eine Immobilie, die nicht tatsächlich frei verkäuflich ist. Ihren eigenen unabhängigen Anwalt zu wählen, statt sich nur auf die Kontakte des Verkäufers oder des Maklers zu verlassen, hält diesen Schutz auf Ihrer Seite.

Dies ist der natürliche Moment, professionelle Hilfe hinzuzuziehen. Der Vertrag muss von einem ungarischen Anwalt gegengezeichnet werden, und ein guter schützt vom ersten Angebot bis zur endgültigen Eintragung sowohl Ihr Geld als auch Ihr Eigentum.

Wie hoch sind Anwalts- oder Notargebühren?

Anwaltsgebühren für einen Wohnungskauf betragen üblicherweise 0,5% bis 1,5% des Kaufpreises, plus Mehrwertsteuer, mit einem praktischen Mindestbetrag (oft einige Hundert Euro) bei geringwertigen Geschäften (Quelle). Diese Gebühren richten sich nach der Marktpraxis, nicht nach einem gesetzlichen Tarif, sie sind also verhandelbar und ein Vergleich über mehrere Kanzleien lohnt sich (Quelle).

Was den Preis bewegt, ist die rechtliche Komplexität mehr als der Wert der Immobilie. Ein schuldenfreier Barkauf von einem einzigen Eigentümer erfordert weit weniger Arbeit als ein Geschäft mit Hypothek, Vorkaufsrechten, Erbschaft, Unternehmenseigentum oder ausländischen Dokumenten, die übersetzt werden müssen. Bitten Sie um ein schriftliches Festangebot und klären Sie, ob Mehrwertsteuer und Auslagen enthalten sind.

Eine notarielle Urkunde (eine Alternative zum gegengezeichneten Privatvertrag) wird von einem öffentlichen Notar (közjegyző) erstellt und nach einer regulierten Gebührenskala bepreist. Sie ist in der Regel teurer als die Gegenzeichnung eines Anwalts und Fällen vorbehalten, die die zusätzliche Vollstreckbarkeit eines notariell beurkundeten Dokuments benötigen.

Was ist die 4%-Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer (illeték) beträgt 4% des Kaufpreises bis zu HUF 1,000,000,000 (etwa €2.5 Millionen) und 2% auf jeden Betrag darüber (Quelle). Sie ist die wichtigste Steuer, die ein Käufer zahlt, und sie gilt, egal ob Sie Ungar oder Ausländer sind. Die Abgabe wird auf den im Vertrag genannten Kaufpreis berechnet oder auf den Marktwert, falls das Finanzamt diesen für höher hält, sodass das Eintragen eines künstlich niedrigen Preises in den Vertrag sie nicht senkt (Quelle).

Die Abgabe ist nicht bei Unterzeichnung fällig. NAV setzt sie fest und sendet einige Monate nach Eintragung des Eigentümerwechsels einen Zahlungsbescheid, legen Sie diese 4% also beiseite, statt sie in der Zwischenzeit auszugeben. Die aktuellen Regeln und den Zahlungsablauf können Sie direkt mit NAV bestätigen.

Ermäßigungen gibt es, und sie ändern sich oft. Stand 2026 können Käufer unter 35, die ihre erste Wohnung erwerben, für eine Ermäßigung in Frage kommen, und wer eine Wohnung verkauft und innerhalb von fünf Jahren eine andere kauft, wird in der Regel nur auf die Preisdifferenz besteuert (Quelle). Behandeln Sie diese als änderungsanfällig und prüfen Sie die Berechtigung im Einzelfall.

Zahlen ausländische Käufer zusätzliche Gebühren?

EU- und EWR-Bürger kaufen Wohnimmobilien zu den gleichen Bedingungen wie Ungarn und zahlen keine besondere Genehmigungsgebühr. Nicht-EU-Käufer brauchen in der Regel eine Immobilien-Erwerbsgenehmigung des Regierungsamts (kormányhivatal), bevor der Kauf abgeschlossen werden kann.

Die Genehmigung trägt ihre eigene Verwaltungsgebühr, gemeldet mit rund HUF 50,000 bis HUF 65,000 pro Immobilie, Stand 2026, mit einer Bearbeitung, die typischerweise einige Wochen dauert (Quelle). Ihr Anwalt bereitet und reicht diesen Antrag normalerweise im Rahmen der Transaktion ein. Das vollständige Verfahren wird im Leitfaden zur Immobilien-Erwerbsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger behandelt.

Welche Käufer als EU-gleichgestellt gelten und welche Immobilientypen befreit sind, kann sich mit der Gesetzeslage ändern, sodass Nicht-EU-Käufer die aktuellen Voraussetzungen bestätigen sollten, bevor sie sich auf ein Geschäft festlegen.

Welche kleineren Kosten werden vergessen?

Neben Abgabe, Makler und Anwalt summieren sich einige kleinere Posten. Es gibt eine feste Grundbucheintragungsgebühr, und wo Sie eine Hypothek aufnehmen, fügt die Bank ihre eigenen Bewertungs-, Bearbeitungs- und Hypothekeneintragungsgebühren hinzu. Beglaubigte Übersetzungen ausländischer Dokumente (Pass, Heiratsurkunde, Firmenpapiere) werden pro Seite berechnet und werden in einem ersten Budget leicht übersehen.

Laufende Eigentumskosten sind nach westeuropäischen Maßstäben bescheiden: gemeinschaftliches Hausgeld (közös költség), Nebenkosten und, in manchen Bezirken, eine kommunale Gebäudesteuer. Investoren, die die Nettorenditen nach diesen Kosten abwägen, sollten den Leitfaden zu Immobilieninvestition und Mietrenditen in Budapest lesen.

Die Währungsumrechnung ist ein leichter Ort, um Geld zu verlieren. Zahlen Sie ungarische Rechnungen in Forint und bewegen Sie Mittel mit einem Mehrwährungsanbieter mit geringem Aufschlag, statt die spontane Umrechnung eines Händlers oder einer Bank zu akzeptieren, die typischerweise mehrere Prozent mehr kostet.

Eine einfache Kostencheckliste vor der Unterzeichnung

Fügt man die Teile zusammen, könnte ein Nicht-EU-Käufer einer Budapester Wohnung für €250,000 etwa so kalkulieren (Zahlen gerundet, aktuelle Sätze bestätigen):

• Grunderwerbsteuer: 4%, etwa €10,000, an NAV einige Monate nach der Eintragung gezahlt.
• Anwaltsgebühr: 0,5% bis 1,5% plus Mehrwertsteuer, grob €1,600 bis €4,700 inklusive Mehrwertsteuer.
• Erwerbsgenehmigung (nur Nicht-EU): rund HUF 50,000 bis HUF 65,000.
• Maklerprovision: in der Regel Kosten des Verkäufers, nicht des Käufers.
• Grundbuch, Übersetzungen und etwaige Hypothekengebühren: einige Hundert Euro.

Das bringt die eigenen Ausgaben eines Käufers bei einem unkomplizierten Geschäft auf rund 5% bis 6% des Preises, unter dem oft für die gesamten Transaktionskosten genannten Wert von 6% bis 8% (Quelle). Bitten Sie Ihren Anwalt vor der Unterzeichnung um ein aufgeschlüsseltes, schriftliches Angebot, das sein Honorar, die Abgabe und die Auslagen trennt.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt den Makler, der Käufer oder der Verkäufer?

In Ungarn unterzeichnet traditionell der Verkäufer den Maklervertrag und zahlt die Provision, typischerweise 3% bis 5% des Verkaufspreises plus 27% Mehrwertsteuer. Ein Käufer, der mit dem Listungsmakler zu tun hat, schuldet dem Makler normalerweise nichts direkt, obwohl die Kosten oft im Angebotspreis widergespiegelt werden (Quelle).

Ist ein Anwalt für den Immobilienkauf in Ungarn wirklich verpflichtend?

Ja. Der Kaufvertrag muss von einem eingetragenen ungarischen Rechtsanwalt gegengezeichnet oder als notarielle Urkunde erstellt werden, sonst überträgt das Grundbuchamt das Eigentum nicht und die Transaktion ist nicht gültig (Quelle).

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ungarn?

Sie beträgt 4% des Kaufpreises bis HUF 1 Milliarde und 2% darüber, von NAV einige Monate nach der Eintragung festgesetzt und nicht bei Unterzeichnung. Stand 2026 gelten Ermäßigungen für manche Erstwohnungs- und Unter-35-Käufer, prüfen Sie also Ihre Berechtigung (Quelle).

Was ist hier der Unterschied zwischen einem Notar und einem Anwalt?

Die meisten Käufe werden von einem Rechtsanwalt (ügyvéd) abgewickelt, der einen Privatvertrag gegenzeichnet. Ein öffentlicher Notar (közjegyző) kann stattdessen eine notarielle Urkunde erstellen, die nach einer regulierten Skala bepreist wird und in der Regel mehr kostet, sodass sie Fällen vorbehalten ist, die zusätzliche Vollstreckbarkeit brauchen.

Zahlen Ausländer höhere Gebühren als Ungarn?

EU- und EWR-Bürger zahlen dasselbe wie Einheimische. Nicht-EU-Käufer brauchen zusätzlich eine Erwerbsgenehmigung mit einer Verwaltungsgebühr, gemeldet mit rund HUF 50,000 bis HUF 65,000, Stand 2026, doch die Grunderwerbsteuer und die Anwaltsgebühren sind identisch (Quelle).